环球动态:棚改卷土重来，什么信号？会不会像2016年一样疯狂推高房价？

救市救了这么久，有用吗？从国家公布的数据来看，那是相当有用。

4月15日，国家统计局公布3月份《70城商品住宅销售价格变动情况》显示：3月份70城房价环比全线上涨，新房和二手房价格环比上涨的城市分别是64和57个，分别较上月增加9个、17个。通俗点说就是，3月份70个大中城市中，超9成新房价格在上涨，超8成二手房价格在上涨。

【资料图】

用朋友圈中介的话说就是：喜大普奔，房价又迎来全线飞涨，生意好到爆炸，每天忙到没时间吃饭。

对于70城价格变动数据，铁锤一贯的观点是：看看就好。因为这份数据可塑性太强它虽然是基于市场而来，但有时却神奇的和市场背离。

比如3月份的二手房价格，铁锤从贝壳、中指院、易居研究院等获悉的数据都显示，二手房成交量虽然上去了，但价格依然在下跌。而统计局的数据，则是近乎全面上涨的。

到底谁的数据是错的？

小孩子才分对错，成年人只讲利弊。统计局宣布70城房价“全面上涨”，说穿了还是在变相救市，为了经济复苏——营造房价上涨氛围，鼓励买房投资，进而实现靠房地产拉动经济增长。这和前几天住建部部长喊话“房地产是顶梁柱”的用意，如出一辙。

结合一季度居民部门存款新增近10万亿，而房贷新增只有9442亿，只占人民币贷款的8.9%来看，房地产之于经济的功效，完全没有发挥出来。事实上，从一季度房地产投资、卖地收入、相关税收等来看，房地产对于经济增长的贡献依然是负的。

房地产难以复苏，卖地收入上不去，这一切一切的根源都是大家买房意愿不积极。核心原因有两个：一是真正的刚需虽然有需求但手里没钱，二是真正的有钱人手里有钱，但不敢买房，因为房子逐渐演变成大宗消费品了，金融属性越来越弱，买房不再具有保值增值的功能。

所以我们看到，现在救市的政策，主要围绕两点在发力：一是银行端降低存款利率，目的是把存款资金往市场上赶，让大家都去消费。当然“司马昭之心路人皆知”，作为银行来说，肯定是希望大家都能去买房贷款，因为房贷业务是银行的最优资产；

二是国家喉舌媒体在不停宣传楼市火热，房价上涨，部分城市甚至营造出了“抢房重现”的火爆景象。另外，各地以放松限购配合，比如3月底以来，郑州、合肥、厦门、北京房山等地，均不同程度为买房人开启了购房资格。

这些手段大概是没什么用的。

一方面，现在的购房者都学精了，理性了很多，不好忽悠了。尤其是2022年出现的“楼盘停工、烂尾”负面消息，严重打击了大家购买新房的热情。

这也是为什么今年以来，各大热点城市清一色都是二手房成交量回暖，而新房市场不温不火的根本原因。当然了，像杭州这样新二手房价格倒挂严重，新房有非常明显的套利空间的城市除外。

另一方面，全国绝大多数城市新房库存居高不下，去化周期普遍超过2年，很多楼盘一直在实行“降价促销”策略。这种背景下，市场上本来就不多的购房需求，就更加谨慎了。

当然，还有一个重要的原因，前面已经提到了，有需求的居民手中没钱，君不见我国的居民部门负债率已经超过62%了，且过去三年负债率不升反降，这说明很多人是在主动降杠杆。

基于上述分析，铁锤认为，当下的房地产难复苏，本质上是因为需求不足+资金不足。这两个问题不解决，国人的买房热情就提不上去，房地产就不可能有根本性回暖，压在地方、城投系身上的债务，就不可能卸除。

通俗点说，油箱里没油，疯狂踩油门是没用的。

该如何破局呢？

答案有且只有一个：棚改卷土重来——消灭供给，创造需求，给城市里有改善住房需求但没钱的人发钱、发房票，让他们去购买商品房，精准消化掉商品房库存。

事实上，这也是当下很多城市正在做的事情：南昌、南京、厦门、无锡、昆明、贵阳、温州、宁波等地，都宣布将推行“房屋征收房票安置”政策。另外，据不完全统计，截止到目前，全国已有30+城市先后发布“房票”安置政策。

大家应该注意到了，这一轮的棚改和以往有本质区别：过去是实物安置或货币化安置，棚改拆迁补房或补钱，这一次是发房票。

补房很好理解，实物置换；补钱真正兴起于2015年，简单来说就是，地方从国开行贷款，给被拆迁户发现金补偿，拿着现金再到市场上购买商品房，不限城市、不限区域。“房票安置”是什么意思？说白了就是，拆房子不再发现金，而是发房票。拆迁户拿着房票，去符合条件的新建商品房小区买房。房票不够，就需要自己拿钱补上。

值得一提的是，政府发放的房票有严格的使用范围和期限。比如南昌，政府规定不能跨区使用，有3个月使用期限，另外给10%的补贴。

棚改发房票，并不复杂，很好懂，具体政策全国也大同小异，铁锤就不过多赘述了。

接下来聊聊棚改卷土重来的信号意义，以及大家最关心的：各地重启棚改，会不会像2016年一样疯狂推高房价？

房票安置的实质，仍然是货币棚改，但是“变种”。说白了，这一轮开启棚改的城市，均对棚改进行了条条框框的限制。

由此不难看出，地方在使用棚改这个“大招”时，其实是非常节制的——既迫切需要，又不敢过度发力。

事实证明过去的棚改货币化补偿模式在创造购房需求、购买力充值方面，效果炸裂。尤其是拉动房价上涨，具有奇效。

那为什么不延续之前的做法，继续货币化补偿呢？

一方面，国家明令禁止，从2018年开始，棚改就回归实物安置为主了，皆因为其成本高昂、副作用巨大。有了之前的惨痛教训，所以更不能以推升房价为代价。所以，大家对“棚改卷土重来会不会像2016年一样推升房价”的担心，可能是多余的。

另一方面，这一轮重启棚改的城市是各自为战，是为了精准去商品房库存，都是生意和算计。说白了这是地方联合开发商搞的去库存大计。

细心的人可能发现了，这一轮重启棚改的城市都是省会、二线城市，三四线城市较少。为什么会这样？因为三四线城市没有财力搞棚改，且住房需求在上一轮棚改中，已经被榨干了。继续搞下去，无异于给自己挖坑。

最后，新棚改（房票安置）对楼市的提振作用可能极其有限，而且从我了解的真实情况来看，现实中很多人对这种模式不感冒，原因有二：一是房票只能购买指定商品房，选择性少，让人难以接受；二是商品房价格虚高，除去房票面额，自己还要掏不少钱。这对于很多住破屋烂院的人而言，压力实在不小。

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